Игра на повышение: стоит ли ждать падения цен на квартиры


Лет 30 назад нам обещали, что к 2000 году каждая семья будет жить в своей квартире. Сейчас на дворе 2018, но потребность в жилье все так же остра. А потому, квартира – один из самых надежных активов. Метро выясняло, почему цены на недвижимость будут расти.

Причина №1: строительный бум кончился
В России четвёртый месяц подряд падают темпы ввода жилья. По итогам октября, согласно данным Росстата, показатель снизился сразу на 14,7%. Год пока вырисовывается не слишком пессимистичным, но за 10 месяцев – уже почти минус 4%. Таким образом, эксперты, пока очень осторожно, чтобы не ошибиться в дальнейшем, предрекают конец строительного бума в стране, пик которого пришёлся на 2016-17 годы. В правительстве настроены еще пессиместичней. Вице-премьер Виталий Мутко, курирующий сектор, уверен, что падение будет более существенным: до 20% за два года. Аргументирует он свой прогноз тем, что рынок недвижимости перестраивается. Застройщики переходят на новые правила, вводятся дополнительные гарантии для потребителей, меняется система финансирования. Все это, плюс рост НДС, повышает себестоимость строительства.
Только на отладку системы, по словам Мутко, может понадобиться 6-8 месяцев. А в целом переходный период растянется на годы, что всегда стресс для отрасли. Дальше в дело вступает обычная экономика: меньше предложение, выше цена. Снижение темпов строительства на 20% приведет к ее заметному росту. Насколько, точно сегодня никто не скажет. Ведь снижение темпов – не единственный аргумент.

Причина №2: банки возьмут своё
Перестройка рынка связана с изменениями в законодательстве. Основное из них – отмена с 1 июля 2019 года долевого строительства. Эта система, позволяющая строить дома на деньги будущих владельцев квартир, была базой отрасли с 90-х годов. Теперь строительство перейдёт на проектное финансирование. То есть, цепочке «исполнитель-покупатель» появится дополнительное звено – банк. Он будет держателем счетов будущих жильцов и кредитором застройщиков. Естественно, свои проценты банк получит, немаленькие. И в цену квадратного метра дополнительные расходы будут заложены. Кроме того, банков, которые будут работать со строителями, довольно мало. Поэтому они могут диктовать свои условия. По словам Виталия Мутко, кредитные организации могут вообще признать до трети девелоперов в России рискованными (средства в банках считать умеют) и отказаться в них вкладываться. А это сотни не построенных домов. Даже если государство будет выдавать гарантии, как сегодня обещают в правительстве, цены не будут стоять на месте.

Причина №3: растущий процент
Осенью впервые за долгие годы в России подняли ставку по ипотеке из-за изменения экономической ситуации. Что будет дальше, тоже никто не знает. Но многие эксперты уверены, что ипотека продолжит дорожать как минимум до лета. А, к примеру, в Петербурге в 2018 году 60-70% всего жилья в зависимости от застройщика и района приобретается именно с помощью банка.

Что дальше
Рост цен коснется всех. Возможно, кто-то сумеет найти землю подешевле – подальше от города и доступного транспорта, возможно, кто-то станет экономить на строительных материалах. Но ситуацию это не спасет. А вот у более ответственных застройщиков стоимость жилья вырастет. Потому что и хорошая локация дорогого стоит, и материалы недешевые. Но и здесь еще есть возможность сэкономить. К примеру, у Компании Л1, большинство объектов которой сданы или находятся в высокой стадии готовности, цены еще не повышены. Готовые квартиры можно приобрести в жилых комплексах «Лондон Парк» на проспекте Просвещения, «Граф Орлов» на Московском проспекте и «Премьер Палас» на набережной Адмирала Лазарева. Здесь же есть и строящиеся корпуса, которые застройщик планирует сдать уже в этом году. Также до конца года будет введен в эксплуатацию и ЖК «Маршал» в Калининском районе.

Застройщик + банк = доступная ипотека


Повышение ставок по ипотеке снижает уровень продаж. Чтобы избежать этого, застройщики договариваются с банками о льготных условиях для своих покупателей.
Ипотека в ряде банков подорожала уже в августе-сентябре, и тенденция сохраняется. "Пока рост процентной ставки находится на относительно комфортном уровне — 0,5-1 пункт в зависимости от банка", — отмечает генеральный директор группы компаний Active Яков Волков. Однако клиентам, уже почувствовавших плюсы низких ставок, согласиться даже на такое непросто. "Еще год назад кредит по ставке 12% годовых с господдержкой считался выгодным, — рассказывает руководитель компании "Л1" Павел Андреев, — сегодня клиентам даже 9,9% кажутся чрезмерными".
Прогнозы по удорожанию ипотеки активизировали тех, кто планировал приобрести недвижимость, но по каким-то причинам это откладывал. В то же время компании-застройщики отмечают, что покупатели или выбирают более доступное по цене жилье, или вовсе предпочитают отложить покупку в расчете на снижение цен.
Сейчас время традиционного сезонного подъема продаж в недвижимости, поэтому оценить влияние роста процентов по кредитам достаточно сложно. "В январе подведем итоги, и тогда станет ясно, насколько ипотечная ставка сыграла свою роль этой осенью", — отмечает Яков Волков. Тем более что покупка квартиры в ипотеку сегодня является весьма популярным способом приобретения жилья. Например, в компании "Л1" доля таких сделок составляет 45-50% от общего объема продаж. При этом, по данным отдела аналитики ГК Active, общий объем ипотечного кредитования за три квартала 2018 года вырос в количественном выражении на 47,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Повышение ставок неизбежно приведет к падению уровня продаж. С одной стороны, снижается платежеспособность населения, а с другой — уже ни для кого не секрет, что цены на недвижимость в следующем году вырастут. Вопрос только в том, насколько.
Сейчас законодатели ищут пути минимизации последствий поправок к ФЗ-214. Но, судя по их заявлениям, особых послаблений ждать не приходится. "Предотвратить падение спроса на фоне удорожания жилья и ипотеки помогут совместные кредитные программы застройщиков с банками, — считает Яков Волков. — Они уже прибегали к такой мере поддержки продаж в 2016-2017 годах, когда спрос значительно просел, а субсидирование ставок по ипотечным кредитам со стороны государства было несущественным".
С этим мнением согласны и девелоперы. Например, компания "Л1" в октябре запустила программу кредитования под 5,5% совместно с банком ПАО "Возрождение". Конечно, специальные условия имеют определенные ограничения. Так, льготная ипотека в данном случае распространяется на ограниченный объем однокомнатных квартир в сданных корпусах жилого комплекса "Лондон Парк". Рассчитывать на кредит на специальных условиях могут люди в возрасте от 21 года до 70 лет, имеющие стаж работы на последнем месте не менее 6 месяцев. Для получения средств на покупку жилья необходимо предоставить полный пакет документов и внести первый взнос в размере не менее 10% стоимости квартиры. Сумма кредита может составлять от 300 тыс. до 30 млн рублей. Ипотека предоставляется на срок от 3 до 30 лет, при этом специальная ставка действует в течение года.
Такие программы привлекательны не только для застройщиков, но и для банков, отмечают эксперты. "По сути, кредитные учреждения получают прибыль в виде компенсации от застройщика сразу после оформления договора, а не ждут процентов от клиента в течение срока кредитования", — отмечает Павел Андреев. Кроме того, банки имеют свои планы по выдаче кредитов, а подобные программы позволяют существенно увеличить долю ипотечных продаж без дополнительных усилий и улучшить показатели. Также банк получает дополнительную бесплатную рекламу от застройщика, который, в свою очередь, активно продвигает подобные программы. Наконец, доверие клиентов к банку возрастает, а это влечет увеличение ипотечных продаж по другим объектам.
В Петербурге, согласно отчетности Банка России, за 8 месяцев этого года выдано 45,2 тыс. ипотечных кредитов на сумму 119,8 млрд рублей, портфель достиг 347,3 млрд рублей. Как ранее сообщал "Деловой Петербург", в январе банки прогнозировали рост выдачи ипотеки в Петербурге в 1,7 раза по итогам года, до 170-190 млрд рублей по отношению к 2017 году. К сентябрю, когда ставки пошли вверх, банки сумели выдать две трети этой суммы — около 120 млрд рублей.
Статья напечатана в газете "Деловой Петербург"

ЖК "Премьер Палас": еще один шаг к заселению


Компания Л1 получила акт о соответствии построенных корпусов 3-ей очереди жилого комплекса "Премьер Палас" требованиям АО "Петроэлектросбыт". Это еще один шаг на пути к сдаче объекта в эксплуатацию. Напомним, что документы в ГАСН уже поданы.
https://www.l1-stroy.ru/gk-premier-palas
#ЖКПремьерПалас #КомпанияЛ1 #новости #новостройка #недвижимость#завершениестроительства #элитнаянедвижимость #Петроградскийрайон

Компания Л1: ЖК «Премьер Палас» будет сдан досрочно


Строительство третьей, последней, очереди жилого комплекса бизнес-класса «Премьер Палас» близится к завершению. Компания Л1 получила все справки о соответствии построенных корпусов 4-2 и 4-3 техническим условиям. В ГАСН направлены документы для получения разрешения на ввод их в эксплуатацию. Ожидается, что документ будет выдан до нового года. Таким образом, завершение проекта «Премьер Палас» будет досрочным.

Справка:
ЖК «Премьер Палас» расположен на набережной Адмирала Лазарева, в обжитой части Петроградского района. Внутренняя инфраструктура жилого комплекса включает в себя фитнес-центр, spa-салон, детский клуб и частный детский сад, банкетный зал, пекарню, службу круглосуточной охраны, теплый подземный паркинг.
В 2012 году первая очередь комплекса стала финалистом конкурса Urban Awards в номинации «Жилой комплекс года бизнес-класса», а в июне 2013 года он получил престижную национальную премию «Рекорды рынка недвижимости» как лучший жилой комплекс Санкт-Петербурга 2013 года.

ЖК «Маршал» и ЖК «Граф Орлов» аккредитованы «АК Барс» Банком

Компания Л1 получила аккредитацию в «АК Барс» Банке на квартиры в ЖК «Маршал» и строящиеся корпуса ЖК «Граф Орлов».

Ставка по кредиту при условии внесения первого взноса в размере от 20% и предоставления полного пакета документов составляет 9,3%. При подаче заявки по двум документам размер ПВ должен составлять от 50%. В качестве первого взноса может быть использован сертификат материнского капитала.
Важно учесть, что в качестве подтверждения трудоустройства Банк не требует предоставлять трудовые книжки, а для подтверждения дохода принимаются справки по форме 2НДФЛ или выписки с зарплатного счета.
Требования, предъявляемые к заемщику: возраст от 18 до 70 лет. Срок предоставления кредита от года до 25 лет. Предусмотрена возможность проведения межрегиональных сделок и привлечения до 4 созаемщиков с дальнейшим оформлением долевой или совместной собственности, а также досрочного погашения без комиссии с сокращением срока или размера платежа в день внесения средств.

Справка
Жилой комплекс бизнес-класса «Граф Орлов» расположен в фешенебельной части Московского района, в шаговой доступности от станции метро «Московская». Рядом есть вся необходимая для комфортной жизни инфраструктура: социальные объекты, магазины, развлекательные заведения. В 2017 году ЖК «Граф Орлов» вошел в ТОП-100 жилых комплексов России по версии журнала Forbes.
ЖК комфорт-класса «Маршал» находится в Калининском районе на проспекте Блюхера. Рядом с новостройкой действуют все необходимые для комфортной жизни социальные объекты. Вниманию покупателей представлен широкий ассортимент квартир: от студий до трехкомнатных. В продаже есть и СуперРИАЛы: квартиры со свободной планировкой, среди которых 44-метровые студии с 2-3 окнами. Ввод объекта в эксплуатацию намечен на конец этого года.

Компания Л1: сдан паркинг в ЖК «Граф Орлов»


13 ноября 2018 года Компания Л1 получила разрешение на ввод в эксплуатацию паркинга в рамках жилого комплекса «Граф Орлов».
Подземный теплый паркинг, рассчитанный на 112 машиномест, расположен между сданными 3 и 4 корпусами. Его общая площадь составляет 4,4 тысячи квадратных метров. На его эксплуатируемой кровле будут размещены детская площадка и зона отдыха.
В ближайшее время начнется передача парковочных мест покупателям.

Справка:
Жилой комплекс бизнес-класса «Граф Орлов» расположен в фешенебельной части Московского района в шаговой доступности от станции метро «Московская». Рядом вся необходимая для комфортной жизни инфраструктура: социальные объекты, магазины, развлекательные заведения. До центра города и аэропорта можно добраться за 15-20 минут. В 2017 году ЖК «Граф Орлов» вошел в ТОП-100 жилых комплексов России по версии журнала Forbes, а в 2018 стал одним из 20 объектов, вошедших в рейтинг новостроек с высокой инвестиционной привлекательностью.

4 корпус жилого комплекса «Граф Орлов» поставлен на кадастровый учет


4 корпус жилого комплекса «Граф Орлов» на Московском проспекте поставлен на кадастровый учет. Благодаря этому новоселы смогут сразу оформлять квартиры в собственность.
В августе в ЖК «Граф Орлов» уже было новоселье. Скоро сюда въедут и новые жильцы.

Справка:
Жилой комплекс бизнес-класса «Граф Орлов» расположен в фешенебельной части Московского района в шаговой доступности от станции метро «Московская». Рядом вся необходимая для комфортной жизни инфраструктура: социальные объекты, магазины, развлекательные заведения. До центра города и аэропорта можно добраться за 15-20 минут. В 2017 году ЖК «Граф Орлов» вошел в ТОП-100 жилых комплексов России по версии журнала Forbes, а в 2018 стал одним из 20 объектов, вошедших в рейтинг новостроек с высокой инвестиционной привлекательностью.

Танцуют все!


Еще одна история успеха в проекте «Дом, в котором я живу» от Эли Поляковой, владелицы сцены современного танца Escabo в ЖК «Премьер Палас».
Contemporary dance я начала заниматься лет пять назад. До этого было, да и сейчас продолжается, аргентинское танго. И в какой-то момент я устала от этого подчеркнуто женственного образа, юбок, каблуков. Хотелось все это снять и танцевать босиком, свободно, как Айседора Дункан. Потом, будучи в Израиле, увидела телепередачу об одном из местных контемпорари-хореографов — и поняла, что это мое.

У спектаклей современного танца нет либретто. Автор отталкивается от музыки. Или от ощущений, которые у него возникли после того, как он посмотрел какое-то кино или прочитал книгу. Иногда он пытается ответить на вопрос, который волнует лично его. Например, у нашего хореографа недавно родились дочки, и мы с ним стали рассуждать о детях: нужно ли их заставлять, требовать достижений. В результате появился спектакль «Связи». Когда мы что-то ставим, он часто предлагает танцорам импровизировать, а потом берет какое-то из наших движений и придает ему законченность. В начале процесса неизвестно, что получится в итоге. Заранее ничего не прорисовывается. И даже название спектакля порой возникает лишь в самом конце.
Классические танцовщики не могут того, что требует современная хореография. Они не умеют просто ходить, по-человечески бегать или стоять. Параллельная вторая позиция им кажется косолапой. А в контемпорари нет этой безумной нездоровой выворотности. Тут тоже есть техника, но более естественная для человеческого тела, более безопасная.
В труппе танцевальной компании Escabo — десять человек. Ее художественный руководитель — Александр Челидзе. На сцене Escabo создает свои спектакли наш друг и хореограф-резидент Владимир Варнава. Он известен и в России, и за рубежом. Ставит для Большого театра, Мариинского, Перми. А у нас работает над собственными проектами.

Контемпорари не приносит таких денег, как балет или социальные танцы. Здесь многое делается по-дружески, артистам за выступления почти никогда не платят. Escabo работает всего год. Прибыли пока нет, только самоокупаемость, и то не всегда. Каждый месяц 50-60 тыс. рублей уходит на содержание этого пространства. Доход получаем от классов, концертов и сдачи площадки в аренду. Я поставила себе цель — со следующего года начать зарабатывать. Будет больше платных занятий, начнем давать рекламу.
Найти правильное пространство было непросто. Площади должно было хватить для строительства сцены, то есть по сути нам нужен был спортивный зал. К сожалению, во всех больших помещениях есть колонны. Я отсмотрела множество вариантов по всему городу. Зашла и сюда, в ЖК «Премьер Палас»: я живу неподалеку, поэтому постоянно проезжала мимо и видела объявления об аренде и продаже. Тут тоже обнаружились колонны, и я подумала, что нам это не подойдет. Но потом стала вымерять шагами и поняла, что сцена помещается. Ее площадь — 122 кв.м, для репетиционного зала это нормально. Хотя, конечно, места все равно мало, хотелось бы побольше.
Мы построили балетный пол — невысокий, чуть пружинящий подиум, покрытый особым танцевальным линолеумом с мягкой подложкой. Он необходим для безопасности, ведь танцоры все время прыгают, падают. Кроме того, пришлось сделать вентиляцию, установить достаточно дорогой театральный свет, занавес.

ЖК «Премьер Палас»
Строительная компания: Л1
Последний корпус сдается в конце 2018 года
Общая площадь «коммерции»: 5 118,99 кв.м
Площадь проданной «коммерции»: 4358,99 кв.м
Доступные для инвестиций помещения: осталось 6 на 1-м этаже - от 85 до 184 кв.м, высота потолков от 3,25м.  Под офисы, торговлю, кондитерские, стоматологии и т.д. Цены от 110 000 рублей за кв.м.
В продаже осталось последнее видовое помещение с выходом на променад на берегу Малой Невки, под ресторан, офис, фитнес-центр, салон красоты. Высота потолков 4 метра. Площадь - 112 кв.м.
https://www.l1-stroy.ru/gk-premier-palas

В пещере соляной королевы


Еще один из рассказов в рамках проекта "Дом, в котором я живу". Сегодня о сеанасах галотерапии рассказывает Анна Марченко, управляющий сети соляных пещер Galoroom
Впервые я попала в соляную пещеру как пациент. Мне посоветовали туда сходить, так как я много лет не могла избавиться от хронического ринита. Не очень верила в результат, но после 20 сеансов все прошло и сосудосуживающие капли мне больше не нужны. До сих пор стараюсь посещать соляную пещеру два-три раза в неделю — каждый раз, как приезжаю на работу. И ребенка своего вожу.
По-научному пещера называется галокамерой, а оздоровление в ней — галотерапией. Эту методику еще в советские года разработал профессор Павел Горбенко. С ее помощью воссоздается микроклимат подземной соляной лечебницы, которая располагалась в Закарпатье, в поселке Солотвино, на глубине 300 метров. Галотерапия лечит и предотвращает болезни органов дыхания, ОРЗ, ОРВИ, помогает при астме, дерматите, аллергии — список показаний очень длинный.
На полу пещеры — около тонны соли. Это не так много: 20 мешков по 50 кг. Ее полностью меняют раз в три месяца. Всего же на создание пещеры уходит примерно три тонны хлорида натрия, который добывают на месторождениях Соль-Илецка. Но главную роль в создании правильного микроклимата играет галогенератор. Он распыляет «Аэрогалит» — препарат, который состоит из измельченной стерилизованной соли из копей Солотвино. Размер частиц — не больше 5 микрон.
В Петербурге много соляных пещер, однако клиентов хватает на всех. Осенью, зимой и весной горожане часто болеют — для нас это высокий сезон, когда свободных сеансов почти нет. Летом происходит незначительный спад. 90% наших посетителей — мамы с детьми.
Это очень простой бизнес. Он отнимает минимум времени. Я контролирую администратора и наблюдаю за клиентами удаленно, через смартфон, подключенный к видеокамерам. И еще успеваю заниматься другим направлением нашего семейного бизнеса — хостелом.
Взрослые во время сеанса чаще всего спят. Некоторые смотрят телевизор, слушают музыку, читают, зависают в смартфонах. Это не возбраняется, но лучше все-таки подремать, расслабиться как следует. На детских сеансах, разумеется, не поспишь. Некоторые посетители делают упражнения, занимаются дыхательной гимнастикой, поют. Одна женщина разделась до купальника, и администратору пришлось попросить ее одеться. На самом деле, воздействие соли на открытую кожу и волосы полезно, но для такой галотерапии нужно арендовать всю пещеру. Компании женщин иногда так делают.
Помещение мы купили очень давно, восемь или девять лет назад, еще у компании ЛЭК. Сначала приобрели в ЖК «Империал» инвестиционную квартиру, а потом поменяли ее на «коммерцию». Решили, что так будет выгоднее. Чтобы построить соляную пещеру, нужны минимум 15 кв.м площади и проточно-вытяжная вентиляция. На каждого посетителя должно приходиться 6 кубометров воздуха. Ремонт делается самый базовый: на стенах — водостойкий гипсокартон, на полу — плитка.
Необходимо вложить от 500 тыс. до 1,5 млн рублей — в зависимости от размера и дизайна помещения. Деньги можно вернуть примерно за полгода. Инвестиции в саму недвижимость мы планируем отбить через пару лет. Тем более, что скоро мы будем вводить дополнительные услуги — кислородные коктейли и салон красоты. В жилом комплексе уже есть один салон, но мы не опасаемся конкуренции, потому что работаем в собственном помещении. Если бы мы арендовали его, то финансово было бы намного сложнее. И всегда есть вероятность, что хозяин захочет запустить свой бизнес и просто не продлит договор. Такие случаи бывают.
Строительная компания: Л1
Последний корпус сдан в 2014 году.
Общая площадь «коммерции»: 10 163,3 кв.м
Площадь проданной «коммерции»: 9 416,8 кв.м
Доступных для инвестиций помещений здесь почти не осталось. Есть всего 7 вариантов от 32 до 180 кв.м. цена от 99 000 руб. за кв.м. Под офисы, салоны красоты, стоматологию, языковой центр, студию для детей.
Также на Московском проспекте у Компании Л1 еще есть несколько предложений в ЖК «Граф Орлов». Площадь, начиная от 108 кв.м.
Оригинал статьи на сайте Фонтанка.ру.